Оценка недвижимости

ЗАКОН РЕСПУБЛИКИ ТАДЖИКИСТАН ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Принят постановлением МН МОРТ
от 17 июня 2020 года, №114
Одобрен постановлением ММ МОРТ
от 5 августа 2020 года, №65

Настоящий Закон определяет правовые, организационные и экономические основы оценочной деятельности, а также права и обязанности субъектов оценочной деятельности, независимо от их форм собственности. ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 1. Основные понятия

В настоящем Законе используются следующие основные понятия:

- оценочная деятельность - предпринимательская деятельность, направленная в соответствии с законодательством Республики Таджикистан, на определение рыночной или иной стоимости объектов оценки на определенную дату;

- оценка - процесс определения реальной стоимости объекта оценки по состоянию на конкретную дату, осуществляемый оценщиком в соответствии с требованиями настоящего Закона и иных нормативных правовых актов Республики Таджикистан, с применением обоснованно выбранных подходов, методов и процедур оценки;

- оценщик - физические и юридические лица, имеющие в соответствии с законодательством Республики Таджикистан право на осуществление оценочной деятельности;

- объекты оценки - объекты гражданских прав, в отношении которых осуществляется оценочная деятельность;

- метод оценки - способ определения, стоимости объекта оценки в соответствии с последовательностью оценочных процедур в рамках национальных стандартов оценки Республики Таджикистан;

- повторная оценка - процесс определения реальной стоимости объекта оценки с учетом рыночной стоимости в случаях возникновения несогласия между субъектами оценочной деятельности в отношении оценки объектов оценки;

- субъекты оценочной деятельности - с одной стороны выступает оценщик и с другой стороны заказчик;

- подходы к оценке - общие способы определения стоимости объекта оценки на основе базовых принципов оценки;

- рыночная стоимость объекта оценки - расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен объекта оценки на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга;

- первоначальная стоимость объекта оценки - сумма, потраченная для покупки, возведения или изготовления объекта оценки;

- иная стоимость объекта оценки - любая другая стоимость объекта оценки, кроме рыночной стоимости, виды которой устанавливаются национальными стандартами оценки Республики Таджикистан;

- заказчик - физическое или юридическое лицо, действующее на основе договора по проведению оценки объекта оценки, и пользующийся услугами оценщика;

- Консультативный совет по развитию оценочной деятельности межведомственный, координационный, консультативный и совещательный орган при уполномоченном государственном органе в сфере оценочной деятельности, деятельность которого направлена на координацию работ по нормативному методическому обеспечению оценочной деятельности и подготовки предложений в сфере оценочной деятельности;

- объединение профессиональных оценщиков Республики Таджикистан объединение оценщиков и оценочных организаций, созданное в соответствии с законодательством Республики Таджикистан с целью представления интересов своих членов во взаимодействии с государственными органами, международными и другими организациями;

- отчет об оценке объекта оценки - документ о результатах оценки объекта оценки, представляемый заказчику со стороны оценщика о стоимости объекта оценки в соответствии с требованиями настоящего Закона и национальных стандартов оценки Республики Таджикистан;

- национальные стандарты оценки Республики Таджикистан - комплекс норм, правил и требований к оценке;

- государственный уполномоченный орган в сфере оценочной деятельности центральный исполнительный орган государственной власти, реализующий государственную политику в области оценочной деятельности;

- Экспертный совет по оценочной деятельности - коллегиальный орган, создаваемый при государственном уполномоченном органе в сфере оценочной деятельности, для проведения экспертизы соответствия отчетов об оценке объектов оценки нормам, установленным настоящим Законом, другими нормативными правовыми актами Республики Таджикистан в сфере оценочной деятельности.

Статья 2. Законодательство Республики Таджикистан об оценочной деятельности

Законодательство Республики Таджикистан об оценочной деятельности основывается на Конституции Республики Таджикистан и состоит из настоящего Закона, иных нормативных правовых актов Республики Таджикистан, а также международных правовых актов, признанных Таджикистаном.

Статья 3. Принципы оценочной деятельности

Принципами оценочной деятельности являются:

- законность;

- объективность;

- достоверность;

- компетентность;

- секретность;

- независимость;

- прозрачность;

- беспристрастность.

ГЛАВА 2. ГОСУДАРСТВЕНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Статья 4. Компетенция Правительства Республики Таджикистан в сфере оценочной деятельности

К компетенции Правительства Республики Таджикистан в сфере оценочной деятельности относится:

1) обеспечение реализации государственной политики в сфере оценочной деятельности;

2) определение государственного уполномоченного органа в сфере оценочной деятельности;

3) утверждение национальных стандартов оценки Республики Таджикистан;

4) утверждение порядка определения стоимости приватизируемых государственных объектов;

5) осуществление иных полномочий, предусмотренных законодательством Республики Таджикистан.

Статья 5. Полномочия государственного уполномоченного органа в сфере оценочной деятельности

Государственный уполномоченный орган в сфере оценочной деятельности осуществляет следующие полномочия:

1) реализация государственной политики в сфере оценочной деятельности;

2) координация деятельности по развитию оценочной системы в Республике Таджикистан;

3) обеспечение взаимодействия государственных органов с оценщиками и объединениями профессиональных оценщиков Республики Таджикистан;

4) защита прав оценщиков и пользователей оценочных услуг;

5) организация оценки государственной собственности в Республике Таджикистан;

6) выдача лицензии на осуществление оценочной деятельности;

7) создание Консультативного совета по развитию оценочной деятельности;

8) создание Экспертного совета по оценочной деятельности;

9) осуществление иных полномочии, предусмотренных законодательством Республики Таджикистан.

Статья 6. Консультативный совет по развитию оценочной деятельности

1. Консультативный совет по развитию оценочной деятельности создаётся при государственном уполномоченном органе в сфере оценочной деятельности.
2. Состав и положение Консультативного совета по развитию оценочной деятельности утверждаются со стороны уполномоченного государственного органа в сфере оценочной деятельности.

Статья 7. Экспертный совет по оценочной деятельности

1. Экспертный совет по оценочной деятельности создаётся при государственном уполномоченном органе в сфере оценочной деятельности.
2. Состав и положение Экспертного совета по оценочной деятельности утверждается государственным уполномоченным органом в сфере оценочной деятельности.

Статья 8. Единый порядок оценки

Единый порядок оценки определяется на основании национальных стандартов оценки Республики Таджикистан.

Статья 9. Национальные стандарты оценки Республики Таджикистан

Национальные стандарты оценки Республики Таджикистан состоят из нижеследующих стандартов:

1) общих положений и принципов оценки;

2) оценки недвижимого имущества;

3) оценки движимого имущества;

4) оценки объекта интеллектуальной собственности;

5) требований к отчёту об оценке.

Статья 10. Объединение профессиональных оценщиков Республики Таджикистан

1. Объединение профессиональных оценщиков Республики Таджикистан создается в виде некоммерческой организации, с целью представления интересов своих членов и повышения профессионального уровня оценщиков.
2. Объединения профессиональных оценщиков вправе вступать в международные и иные организации оценщиков.

ГЛАВА 3. ОСНОВАНИЯ И УСЛОВИЯ ДЛЯ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Статья 11. Основание для осуществления оценочной деятельности

1. Основанием для проведения оценки объекта оценки является договор о проведении оценки объекта оценки, заключенный между исполнителем (оценщиком) и заказчиком или уполномоченным представителем заказчика, в соответствии с законодательством Республики Таджикистан.
2. В соответствии с договором о проведении оценки объекта оценки, исполнитель (оценщик) обязуется оказать услуги по установлению рыночной или иной стоимости объекта оценки. Заказчик обязуется оплатить эти услуги.
3. Договором о проведении оценки объекта оценки между исполнителем (оценщиком) и заказчиком может быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки, либо долговременное обслуживание заказчика на основе его заявок.
4. В случаях, предусмотренных законодательством Республики Таджикистан, оценка объекта оценки, в том числе повторная оценка, может быть проведена оценщиком на основании определения суда и/или по решению государственного уполномоченного органа в сфере оценочной деятельности. В таких случаях заключение договора о проведении оценки объекта оценки является обязательным.
5. Расходы, связанные с оценкой объекта оценки, а также оплата услуг оценщика, подлежат возмещению со стороны заказчика в порядке, установленном законодательством Республики Таджикистан.

Статья 12. Лицензирование оценочной деятельности в Республике Таджикистан

1. Оценочная деятельность юридических лиц в Республике Таджикистан, в том числе кредитных организаций и индивидуальных предпринимателей, осуществляется на основании лицензии.
2. Условия и обязательные требования выдачи лицензии на осуществление оценочной деятельности устанавливаются настоящим Законом и Законом Республики Таджикистан "О лицензировании отдельных видов деятельности".

Статья 13. Условия и требования для осуществления оценочной деятельности

1. Юридическое лицо, осуществляющее оценочную деятельность, должен обладать работниками, имеющими соответствующую квалификацию в области оценочной деятельности.
2. Индивидуальные предприниматели, осуществляющие оценочную деятельность, должны иметь соответствующую квалификацию в области оценочной деятельности.
3. Несоблюдение условий и требований для осуществления оценочной деятельности, предусмотренные настоящим Законом, Законом Республики Таджикистан "О лицензировании отдельных видов деятельности" и национальными стандартами оценки Республики Таджикистан, является основанием для приостановления оценочной деятельности или аннулирования действия лицензии на осуществление оценочной деятельности.

Статья 14. Объекты оценки

К объектам оценки относятся:

1) отдельные материальные объекты (блага), (вещи), в том числе бесхозные предметы;

2) совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое и или недвижимое);

3) объекты, подлежащие сносу для государственных нужд, с возмещением их стоимости;

4) право собственности и иные вещные права или отдельные вещи из состава имущества;

5) право пользованием земельным участком с правом его отчуждения;

6) право требования, обязательства (долги);

7) работы, услуги, информация;

8) объекты интеллектуальной собственности;

9) иные объекты гражданских прав, возможность участия которых в гражданском обороте не запрещена законодательством Республики Таджикистан.

Статья 15. Подходы к оценке

1. При определении стоимости объектов оценки применяются следующие подходы:

1) затратный;

2) доходный;

3) сравнительный.

2. Условия и порядок применения подходов к оценке, указанных в части 1 настоящей статьи, устанавливаются национальными стандартами оценки Республики Таджикистан.

Статья 16. Предположение об определении рыночной стоимости объекта оценки

В случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование об обязательном проведении оценки объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен вид определяемой стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Статья 17. Виды оценки объектов оценки

1. Виды оценки объектов оценки состоят из обязательной оценки и инициативной оценки.
2.  Обязательная оценка осуществляется в следующих случаях:

1) при продаже или ином отчуждении объектов государственной собственности;

2) при определении стоимости объектов оценки в случае их приватизации, аренды или передачи государственного имущества в доверительное управление;

3) при определении стоимости права пользованием земельным участком с правом его отчуждения, продажи права пользованием земельным участком или изъятия земельного участка для государственных и общественных нужд;

4) при передаче объектов государственной собственности в качестве вклада в уставный капитал юридических лиц;

5) при передаче объектов оценки в качестве доли в уставный капитал юридического лица, являющиеся государственной собственностью;

6) при переуступке долговых обязательств государства или юридических лиц с контрольным участием государства;

7) при определении стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже государственной собственности или собственности юридических лиц с участием государства;

8) при определении суммы арендной платы для заключения договоров аренды объектов оценки, являющихся государственной собственностью;

9) при определении ущерба, причиненного застрахованным объектам гражданских прав в результате наступления страхового случая, в случае обязательного страхования объектов оценки;

10) при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе при национализации и реквизиции имущества;

11) при приобретении имущества для государственных нужд;

12) при сносе и приобретении государственного имущества, многолетних насаждений с целью определения суммы возмещения;

13) при конфискации имущества в пользу государства в соответствии с законодательством Республики Таджикистан;

14) при проведении оценки объектов оценки в целях контроля правильности уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы;

15) в иных случаях, предусмотренных законодательством Республики Таджикистан.

3. Инициативная оценка проводится во всех иных случаях, не подпадающих под обязательную оценку, со стороны оценщика, на основании поручения заказчика по проведению оценки любого, принадлежащего заказчику объекта оценки в соответствии с настоящим Законом, национальными стандартами оценки Республики Таджикистан и другими нормативными правовыми актами Республики Таджикистан.

Статья 18. Обязательные требования к договору о проведении оценки объекта оценки

1. К договору о проведении оценки объекта оценки применяются нормы Гражданского кодекса Республики Таджикистан о договоре возмездного оказания услуг.
2. Договор о проведении оценки объекта оценки между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и должен содержать следующие сведения:

1) об организационно-правовой форме заказчика и оценщика, их юридические адреса;

2) о наименовании оцениваемого объекта оценки, его местонахождении;

3) о сроках и дате проведения оценки;

4) об ответственности сторон;

5) об основаниях для заключения договора о проведении оценки объекта оценки;

6) о видах оценки объекта оценки;

7) о видах определяемой стоимости объекта оценки;

8) о сумме денежного вознаграждения оценщика;

9) о страховании гражданско-правовой ответственности оценщика;

10) об условиях конфиденциальности оценки;

11) о реквизитах документа, подтверждающего право собственности заказчика на объект оценки, либо иные основания, предоставляющие право заказчику на заключение договора о проведении оценки объекта оценки;

12) о сведениях о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности, с указанием порядкового номера, даты выдачи, срока действия и органа, выдавшего лицензию на осуществление оценочной деятельности.

3. Договор о проведении оценки объекта оценки должен содержать точное указание на объект оценки, а также его описание, как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки.
4. В отношении оценки объектов оценки, являющихся республиканской и коммунальной собственностью, договор о проведении оценки объекта оценки заключается между оценщиком и лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектом оценки, если законодательством Республики Таджикистан не установлено иное.

Статья 19. Общие требования к отчету об оценке объекта оценки

1. Отчет об оценке объекта оценки составляется в письменной форме и не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.
2. В отчете об оценке объекта оценки должны быть указаны следующая информация:

1) дата составления и порядковый номер;

2) основания для проведения оценки объекта оценки со стороны оценщика;

3) юридический адрес оценщика и сведения о лицензии на осуществление оценочной деятельности, а также информация о страховании гражданско-правовой ответственности оценщика;

4) информация о юридическом лице - заказчике оценки объекта оценки или лица, которому предоставляется отчёт, если оно отличается от заказчика (полное и сокращенное имя, место расположения, информация о государственной регистрации, идентификационный номер налогоплательщика). В случае, если заказчик оценки объекта оценки является физическим лицом, имя, фамилия и отчество и его паспортные данные, с указанием места регистрации;

5) полное описание объекта оценки, в том числе информация о балансовой стоимости объекта оценки;

6) стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки объекта оценки, перечень использованных данных при проведении оценки объекта оценки, с указанием источников, предоставивших такие данные;

7) последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговой стоимости, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

8) дата, на которую выполнены расчеты стоимости;

9) перечень документов, используемых оценщиком при определении количественных и качественных характеристик объекта оценки.

3. Отчет об оценке объекта оценки может также содержать иные сведения, представляющие, по мнению оценщика, важность для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
4. Если при проведении оценки объекта оценки определяются не рыночная стоимость, а иные виды определения стоимости, в отчете об оценке объекта оценки должны быть указаны критерии установления стоимости объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.
5. При проведении оценки различных объектов оценки, входящих в состав оцениваемого объекта, несколькими оценщиками, отчет об оценке объекта оценки подписывается каждым оценщиком с указанием объектов оценки, по которым он проводил оценку.
6. Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки при обязательной оценке, государственный уполномоченный орган в сфере оценки может предусмотреть представление специальных форм отчетов об оценке объекта оценки.
7. Отчет об оценке объекта оценки должен быть пронумерован постранично, составлен в двух экземплярах, скреплен печатью и подписан оценщиком, индивидуальным предпринимателем или руководителем юридического лица, осуществившим оценку объекта оценки.
8. Один экземпляр отчета об оценке объекта оценки хранится у оценщика, другой экземпляр передаётся заказчику.

Статья 20. Экспертиза отчета об оценке объекта оценки

1. Экспертиза отчета об оценке объекта оценки осуществляется в добровольном порядке по требованию заказчика или по желанию оценщика.
2. Порядок и условия проведения экспертизы отчета об оценке определяются со стороны государственного уполномоченного органа в сфере оценочной деятельности.
3. В процессе проведения экспертизы отчета об оценке объекта оценки осуществляется анализ методологической обоснованности и расчетной величины полученного результата оценки.

ГЛАВА 4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ОЦЕНЩИКА И ЗАКАЗЧИКА

Статья 21. Права и обязанности оценщика

1. Оценщик имеет право:

1) самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии с национальными стандартами оценки Республики Таджикистан;

2) требовать у заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки, обеспечения полного доступа к документации, необходимого для проведения соответствующей оценки объекта оценки;

3) получать у заказчика разъяснений и дополнительных сведений, необходимых для осуществления оценки объекта оценки;

4) запрашивать у третьих лиц в письменной или устной форме, информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной. В случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность результатов оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете об оценке объекта оценки;

5) по мере необходимости, привлекать на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки других оценщиков или специалистов;

6) отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора о проведении оценки объекта оценки, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки, либо не обеспечил соответствующие договору условия работы;

7) требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки объекта оценки, а также платы за услуги проведения оценки объекта оценки по определению суда;

8) добровольно вступать в профессиональные организации оценщиков.

2. Оценщик обязан:

1) при осуществлении оценочной деятельности соблюдать требования законодательства Республики Таджикистан и национальные стандарты оценки Республики Таджикистан;

2) сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению беспристрастной оценки объекта оценки;

3) в течение трех лет обеспечивать сохранность документов, получаемых у заказчика и третьих лиц в ходе проведения и оформления оценки объектов оценки;

4) предоставлять по требованию заказчика лицензию на осуществление оценочной деятельности, информацию о наличии страховки гражданско-правовой ответственности и документ, подтверждающий наличие профессиональных знаний в области оценочной деятельности;

5) не разглашать в ходе проведения оценки объекта оценки конфиденциальную информацию, полученную у заказчика, за исключением случаев, предусмотренных в законодательстве Республики Таджикистан;

6) предоставлять заказчику отчет об оценке объекта оценки;

7) хранить копию составленного отчета об. оценке объекта оценки в течение трех лет;

8) в случаях, предусмотренных законодательством Республики Таджикистан, предоставлять копии хранящихся отчетов об оценке объекта оценки или информацию из них правоохранительным, судебным, иным государственным органам и (или) органа самоуправления посёлков и сёл по их законному требованию.

Статья 22. Ограничения для оценщика при реализации оценочной деятельности

В проведении оценки объекта оценки не допускается, если оценщик:

1) в отношении объекта оценки имеет имущественные права или обязательства вне договора о проведении оценки объекта оценки;

2) является учредителем, собственником, акционером, работником, страховщиком юридического лица, либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной организации.

Статья 23. Независимость оценщика

1. Вмешиваться в деятельность оценщика при проведении оценки объекта оценки запрещается.
2. Размер оплаты услуг оценщика при проведении оценки объекта оценки не зависит от итоговой величины стоимости объекта оценки.

Статья 24. Страхование гражданско-правовой ответственности оценщика

1. Страхование гражданско-правовой ответственности оценщика является условием, обеспечивающим защиту прав потребителей оценочных услуг, и осуществляется в соответствии с законодательством Республики Таджикистан.
2. Наличие страхового полиса является обязательным условием для заключения договора об оценке объекта оценки.
3. Страхование гражданско-правовой ответственности оценщика может осуществляться в форме заключения договора страхования по конкретному виду оценочной деятельности (в зависимости от объекта оценки) либо по конкретному договору о проведении оценки объекта оценки.

Статья 25. Ответственность оценщика

1. Оценщик несет ответственность за:

1) несоблюдение требований законодательства Республики Таджикистан и национальных стандартов оценки Республики Таджикистан об оценочной деятельности;

2) разглашение сведений, представляющих государственную или коммерческую тайну;

3) недостоверность отчета об оценке объекта оценки;

4) несоблюдение сохранности и целостности документов и другой информации, предоставляемой ему для осуществления оценки.

2. Оценщик несет полную материальную ответственность за несоблюдение правил оценочной деятельности.

Статья 26. Права и обязанности заказчика

1. Заказчик вправе:

1) получать у оценщика необходимую информацию о методах и подходах к выполнению оценки объекта оценки;

2) ознакомиться с нормативными правовыми актами, на которые основываются отчет об оценке объекта оценки и выводы оценщика;

3) отказаться от услуг оценщика в случае нарушения им условий договора о проведении оценки объекта оценки и требований законодательства Республики Таджикистан и национальных стандартов оценки Республики Таджикистан.

2. Заказчик обязан:

1) создавать соответствующие условия оценщику для обеспечения своевременного и качественного проведения оценки объекта оценки согласно договору о проведении оценки объекта оценки;

2) предоставлять оценщику необходимую для проведения оценки объекта оценки документацию и разъяснения;

3) не вмешиваться в деятельность оценщика при проведении оценки объекта оценки;

4) направлять по требованию оценщика письменные запросы от своего имени в адрес третьих лиц с целью получения необходимой для проведения оценки объекта оценки информации.

3. Заказчик и или третье лицо несут ответственность за достоверность предоставленной документации и информации, необходимой для проведения оценки в соответствии с законодательством Республики Таджикистан.

ГЛАВА 5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 27. Разрешение споров

Споры, возникающие между оценщиком и заказчиком при выполнении договора на проведение оценки объекта оценки, разрешаются в судебном порядке.

Статья 28. Ответственность за несоблюдение требований настоящего Закона

Физические, и юридические лица за несоблюдение требований настоящего. Закона привлекаются к ответственности в порядке, установленном законодательством Республики Таджикистан.

Статья 29. О признании утратившим силу Закона Республики Таджикистан "Об оценочной деятельности"

Признать утратившим силу Закон Республики Таджикистан "Об оценочной деятельности" от 28 июля 2006 года (Ахбори Маджлиси Оли Республики Таджикистан, 2006-г., №7, ст.344; 2008 г., №10, ст.809).

Статья 30. Порядок введения в действие настоящего Закона

Настоящий Закон ввести в действие после его официального опубликования.

Президент Республики Таджикистан
Эмомали Рахмон

г. Душанбе, от 7 августа 2020 года, №1720